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REITs与房地产信托有什么区别？reits是否涉及产权转移什么是PPP融资、基金（专项、产业基金等）管理、股权众筹、信托计划、政策性银行？信托中股权转让回购的形式与直接贷款的区别REITs与房地产信托有什么区别？REITsREITs是以发行股票或收益凭证的方式募集资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。根据资金投向不同可分为权益型、抵押型和混合型。在我国REITs制度尚未完善的环境下，类REITs（形式上模仿REITs）有助于局部解决存量物业企业在规模扩张与轻资产运行之间矛盾。
从2005年央行首次提出REITs试点以来，国家多部门均发声，推动REITs试点和发展。REITs的底层资产相对多样化，除了常见的酒店、公寓、办公楼等，可产生稳定现金流的公共基础设施、物流地产、养老地产均可作为基础资产。因而，除了解决房企融资缺口、盘活房企存量资产，REITs对于降低房地产行业整体杠杆率乃至整体宏观杠杆率也有着重大意义。
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房地产投资信托基金（REITs，RealEstateInvestmentTrusts）是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。本质上来看，REITs是将不动产产生的稳定现金流在资本市场证券化，连接资金供给方和需求方，从而实现资源整合与跨期配置的重要手段。
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房地产信托国内的房地产信托包括资金信托和财产信托两类。资金信托指自然人或法人为了达到一定的经济目的，将其拥有的货币资金委托给信托公司进行管理运用。房地产财产信托指房地产的所有人将其对房产的所有权转让给信托公司，信托公司向其签发受益凭证而非支付现金。原所有者在取得受益凭证后可以在证券市场进行交易，从而取得相当于直接销售房产的价款。在房地产信托融资领域，房地产资金信托是普遍采用的模式。
房地产信托业务主要有债权型、股权型、收益权型以及组合型4种模式。根据用益信托网数据，近几年投向房地产的信托资金中，以信托贷款为代表的债权型模式和收益权型模式占比不断提高。
债权型模式主要以发放信托贷款为主，其运作模式为：开发商确定项目后，联系信托公司，由信托公司针对项目发行信托计划，向委托人募集资金，并向项目方发放信托贷款。原则上项目公司需要满足“432”条件才可放款。风控措施主要为抵押、第三方担保、设置监管账户。一般用作抵押品的为不动产（抵押率不超过评估值的50%）、股权。
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股权型模式是指信托公司以股权收购或增资扩股的形式将其募集的信托资金投入房地产项目公司，实现对开发项目的股权投资，信托哦收益主要来自于股权转让、分红、清算等。股权模式下信托公司作为财务投资者一般不参与公司的日常经营管理，但对房企会有决策权和知情权。股权模式的风
收益权型模式主要是指信托公司以信托资金受让资产的收益权，即基础资产预售、销售或以其他形式使用和处分所形成现金收入的权利。信托公司可要求设立附加条款，要求出让人在约定的时间回购资产收益权。在房地产信托收益权型融资模式下，主要由集团公司认购信托计划的次级/劣后份额。收益权模式的风控措施一般为土地抵押、股权质押、集团补足差额承诺。
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reits是否涉及产权转移是涉及产权转移的。REITs（不动产投资信托基金）是一种通过投资不动产来获取投资回报的证券化工具。在此过程中，不动产（如商业物业、公寓等）的所有权以及租赁权都会被转让给REITs基金，从而实现产权转移。这也是REITs与房地产基金等传统不动产投资方式不同的重要特点。此外，通过REITs投资还能够减少不动产投资的成本和风险，更加灵活地自由配置资产组合。因此，REITs已经成为现代投资组合中不可或缺的一部分。
什么是PPP融资、基金（专项、产业基金等）管理、股权众筹、信托计划、政策性银行？本文简单罗列PPP融资、基金（专项、产业基金等）管理、股权众筹、信托计划、政策性（商业性）银行（银团）贷款、债券计划、融资租赁、证券资管、供应链金融等十种模式，供大家参考。
▇一、PPP融资模式
在特色小镇的开发过程中，政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》，按出资比例组建SPV（特殊目的公司），并制定《公司章程》，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供特色小镇建设运营一体化服务方案。
PPP合作模式具有强融资属性，金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作，最终通过股权转让的方式，在特色小镇建成后，退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金的收益。
▇二、产业基金及母基金模式
特色小镇在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型。
第一种是政府主导，一般由政府（通常是财政部门）发起，政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资，合作成立产业基金的母基金，政府作为劣后级出资人，承担主要风险，金融机构与其他出资人作为优先级出资人，杠杆比例一般是1:4，特色小镇具体项目需金融机构审核，还要经过政府的审批，基金的管理人可以由基金公司（公司制）或PPP基金合伙企业（有限合伙制）自任，也可另行委托基金管理人管理基金资产。这种模式下政府对金融机构有稳定的担保。
第二种是金融机构主导，由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资特色小镇。一般由金融机构做LP，做优先级，地方国企做LP的次级，金融机构委派指定的股权投资基金作GP，也就是基金管理公司。
第三种是由社会企业主导的PPP产业基金。由企业作为重要发起人，多数是大型实业类企业主导，这类模式中基金出资方往往没有政府，资信度和风险企业承担都在企业身上，但是企业投资项目仍然是政企合作的PPP项目，政府授予企业特许经营权，企业的运营灵活性大。
▇三、股权投资基金模式
参与特色小镇建设的企业除了上市公司外，还有处于种子期、初创期、发展期、扩展期的企业，对应的股权投资基金基本可分为天使基金、创业投资基金、并购基金、夹层资本等。
除天使和创投之外，并购基金和夹层资本也是很重要的参与者。
并购基金是专注于对目标企业进行并购的基金，其投资手法是，通过收购目标企业股权，获得对目标企业的控制权，然后对其进行一定的重组改造，持有一定时期后再出售。
夹层资本，是指在风险和回报方面，介于优先债权投资（如债券和贷款）和股本投资之间的一种投资资本形式，通常提供形式非常灵活的较长期融资，并能根据特殊需求作出调整。而夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。
▇四、股权或产品众筹模式
特色小镇运营阶段的创新项目可以用众筹模式获得一定的融资，众筹的标的既可以是股份，也可以是特色小镇的产品或服务，比如特色小镇三日游。众筹具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征，是一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为。股权众筹是指公司出让一定比例的股份，平分成很多份，面向普通投资者，投资者通过出资认购入股公司，获得未来收益。
▇五、收益信托模式
特色小镇项目公司委托信托公司向社会发行信托计划，募集信托资金，然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。
▇六、发行债券模式
特色小镇项目公司在满足发行条件的前提下，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。
▇七、贷款模式
利用已有资产进行抵押贷款是最常见的融资模式，但特色小镇项目公司可以努力使得所运营项目成为纳入政府采购目录的项目，则可能获得政府采购融资模式获得项目贷款，而延长贷款期限及可分期、分段还款，则是对现金流稳定的项目有明显利好，如果进入贷款审批“绿色通道”，也能够提升获得贷款的速度。国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券，特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的特色小镇的融资渠道。
▇八、融资租赁模式
融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁，有三种主要方式：1.直接融资租赁，可以大幅度缓解特色小镇建设期的资金压力；2.设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题；3.售后回租，即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况。可以尝试在特色小镇这个领域提供优质的金融服务。
▇九、资本证券化（ABS）
资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（ABS）的业务活动。特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等，基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，但在“基础资产”权属清晰的部分，可以尝试使用这种金融创新工具，对特色小镇融资模式也是一个有益的补充。
▇十、供应链融资模式
供应链融资是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。
供应链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。
在特色小镇融资中，可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。
信托中股权转让回购的形式与直接贷款的区别股权回购型信托，表面看属于权益性股权投资信托，但实质上是一种结构性信托融资安排。
信托投资公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前，实现与资金需求方签署一个股权回购协议，在规定期间内（通常是在信托计划终止时），由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，全额将信托公司以信托资金投资持有的股权全部回购，进而确保委托人信托财产的归还和信托收益的实现。2009年，股权+回购型的信托已经被叫停。目前比较多使用的是股权收益+回购的模式。直接贷款从性质上属于债权，贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。
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