XiaoMing 国家统计局详解房价统计改革
国家统计局详解房价统计改革 更新时间：2011-2-17 8:23:11 国家统计局详解房价统计改革：单机汇总网签数据，不会泄漏购房者信息 早报讯 国家统计局网站16日刊登“答记者问”，就当天公布的《住宅销售价格统计调查方案》，以及将于18日发布的依据《新方案》统计的1月份70个大中城市房价数据，由国家统计局城市司负责人释疑。 新方案作出四方面改动 不再发布房价平均涨幅 问：同原来的方案相比，《新方案》作了哪些改进？ 答：此次改革的主要内容体现在以下四个方面： 一、数据采集方式的调整。直辖市、省会城市、自治区首府城市、计划单列市等35个大中城市，新建住宅销售价格直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再另行调查；暂时不能取得网签数据的其他城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表收集的各个项目的分类交易面积和金额数据计算。 二、调查指标的调整。房屋销售价格指数调整为新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数。新建住宅类下设保障性住房和商品住宅两个类别。商品住宅类和二手住宅类均设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。 三、计算方法的调整。新建住宅月环比价格指数的计算方法调整为按项目不同面积分类的平均价格法。采用国际通行的链式拉氏公式计算以2010年为基期的定基价格指数。 四、数据发布方式和时间的调整。《新方案》实施后，国家统计局将重点发布各个城市不同对比基期的分类指数和总指数，不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。数据发布时间调整为月后18日，比原发布时间延后一周左右。 问：从本次改革开始，国家统计局就不再发布全国70个大中城市房价涨幅平均数，主要有哪些考虑？ 答：这样改革，主要有三方面考虑。首先，用平均数表示一组数据，具有直观简明的特点。但是平均数在样本值离散程度较大的情况下有一定的局限性。也就是说在个体差异较大的情况下，往往会削峰填谷，抹平个体间的差异。例如，冬季某日北京的温度是零上9度，哈尔滨的温度是零下15度，海口的温度是零上15度，3个城市的平均温度为零上3度，计算和发布这样的平均数意义就不大，而且还容易引起不必要的误读。 其次，不再计算和发布平均数，重点发布各个城市的房价数据，既有助于社会公众及时了解所在城市房价的具体变化，也有利于为地方政府有效调控房价提供服务。 再次，这也是一些专家学者的建议。如有的专家指出，综合平均价格指数概念过于模糊，无法与某个时点相对应，并且在各季度房价变动比较大的时候，计算出的平均值更是缺乏实际意义。过于强调全国综合的数字容易引起误读，会掩盖各个城市的典型特征。 单机汇总网签数据 “不会泄漏个人信息” 问：《新方案》为什么采取网签数据代替房地产开发企业直报数据作为住宅价格统计的基础数据？ 答：之所以作这样的调整，主要有三个方面的原因。一是网签数据涵盖了新建商品住宅的全部交易情况。二是网签数据包含有地址、楼层、价格和金额等详细信息。三是数据提取比较容易。 问：网签数据含有详尽的个人信息，在计算房价指数的过程中，统计部门采取了哪些保密措施？ 答：国家统计局采用网签数据的主要目的是用以计算房价指数。网签数据虽然含有购房者详尽的个人信息，但统计部门目前采用的网签数据主要是房屋的基本信息，仅有项目名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、房屋结构、成交总价、建筑面积和签约时间等内容，不涉及购房者的个人信息。 统计部门在处理网签数据时将执行《统计法》中关于“统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密”的规定。数据处理采用单机汇总，以确保网签数据使用安全。 按网签数据计算的房价 “可以反映当地实际情况” 问：《新方案》实施后，国家统计局采用的网签数据总量有多少？单个城市的网签数据对当地城市房价表现的代表性如何？ 答：网签数据的采用数量取决于各个城市当期新建住宅的实际成交量。鉴于各个城市新建商品住宅成交量不可能完全相同，网签数据采用数量也就会存在差别。但由于各个城市的网签数据记录了当期新建住宅的实际成交情况，因此不论数据量大小，据此计算的房价指数可以反映当地实际情况。 2010年9月，国家统计局、住房和城乡建设部联合下发了《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》，要求各省以及有关城市住房和城乡建设厅、统计局、国家统计局调查队实现数据资源共享、信息资源共用。《通知》对房地产管理部门与统计部门的职责分工，网签数据的提供内容、提供时间和提供方式均作出了明确规定。目前，各有关城市房地产管理部门、国家统计局调查队正在按照统一要求有序开展工作。 问：非网签城市何时才会有网签数据？ 答：据了解，各有关城市一直在准备。国家统计局在编制《新方案》时，直辖市、省会城市、自治区首府城市、计划单列市等35个大中城市已具备提供网签数据的条件。在住房和城乡建设部以及各有关城市房地产管理部门的配合下，1月份共有53个城市上报了网签数据，还有17个城市暂时不具备采用网签数据的条件。本着成熟一个采用一个的原则，国家统计局将逐步扩大采用网签数据城市的范围，最终实现70个大中城市新建住宅销售价格全部采用网签数据。 90平方米和144平方米 作为基本分类设置标准 问：为何采用90平方米和144平方米作为基本分类设置标准？ 答：设置“90平方米及以下”指标，依据是《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。该文件规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 设置144平方米指标，依据是《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。该文件规定，“享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”从各地的政策落实情况看，大多数大中城市都以144平方米作为享受优惠政策普通住宅与非普通住宅的建筑面积分界点。 定基指数“剔除数量影响” “单纯反映价格变化” 问：定基价格指数的含义是什么？如何使用定基价格指数分析房地产价格走势？ 答：这是一个专业技术问题。与社会公众经常接触到的同比和环比价格指数不同，定基价格指数的对比基期在一定时期内保持相对固定，社会公众较为熟悉的股票指数就是一种定基价格指数。从理论上看，定基价格指数剔除了数量结构变化对价格变动的影响，单纯反映价格变化。 《新方案》增加了计算定基价格指数的内容，首轮基期确定为2010年。选择2010年作为对比基期，主要有三个方面的考虑：一是与国民经济和社会发展五年规划期保持一致。二是2010年的基础数据资料较为完整并且易于获取，可操作性强。三是与CPI、PPI定基价格指数的对比基期保持一致，方便数据分析和使用。 与同比价格指数相比较，房价定基价格指数在使用上更为直观方便。假定固定基期房价水平为100，若某月房价指数高于100，则表示某月房价比基期价格有所上涨。若本月房价定基价格指数高于上月，则表明本月房价比上月上涨，反之，则表明本月房价比上月下降。利用定基价格指数还可以计算不同对比基期的价格指数。比如，将3月份和2月份的定基价格指数相除再乘以100，即可得到3月份比2月份的环比价格指数。以此类推，可以计算出自己需要的价格指数，观察不同时期房价的变化情况。 “数据处理工作量大增” 房价数据延至18日发布 问：如何理解《新方案》规定调查二手住宅销售价格时，选取的房地产经纪机构其总营业总额应占当地二手住宅总营业额的75%以上？ 答：《新方案》规定，二手住宅销售价格通过重点调查与典型调查相结合的方式派人调查采集。由于这种调查属于非全面调查，调查样本的规模大小及其分布直接关系到基础数据的代表性，因此，关于“75%以上”的规定完全是为了确保调查数据来源的代表性。 问：为何将房价数据发布时间推迟到月后18日？ 答：《新方案》实施后数据发布时间改为月后18日，同原数据发布时间相比，房价数据发布时间延后一周左右。主要原因是《新方案》实施后，计算房价指数的基础数据获得时间延后，数据审核和数据汇总的工作量大幅度增加，数据处理周期也就相应延长。 声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。
