Eric 美国房地产数据并非汇市风向标
美国房地产数据并非汇市风向标 更新时间：2010-10-1 7:14:35 主要经济体的经济数据是外汇投资者每日高度关注的投资风向标。但2007年次贷危机爆发之后，再将房地产市场视作宏观经济和汇市走势风向标就明显不合时宜了，因为房地产市场作为美国经济火车头的地位已经一去不复返了。 主要经济体的经济数据是外汇投资者每日高度关注的投资风向标。然而，随着被市场关注的数据越来越多，也因此衍生出一系列数据的误用与误读。次贷危机爆发以来，美国房地产数据就是被严重误读的典型代表。 由于次贷危机的导火索是美国房地产泡沫的破灭，因而在危机演变过程中，新屋销售、成屋销售、新屋开工、建造支出等美国房地产相关数据始终被当作重要指标用来解释美元汇率的上下波动。若房地产数据改善时美元上涨，则被解释为美国经济复苏动力增强，资金追求潜在的高投资收益，进而推高美元；若房地产数据恶化时美元上涨，则被解释为经济复苏前景黯淡，避险情绪升温，导致资金追逐美元这一安全资产；若房地产数据改善时美元下跌，则被解释为经济前景向好，资金避险动力下降，脱手美元资产转投高风险资产；若房地产数据恶化时美元下跌，则被解释为美国经济增长乏力，潜在投资收益率下降，资金转投高收益资产。如果翻阅一下过去两年的外汇新闻，我们不难发现上述观点的诸多例证。 简而言之，无论房地产数据是好是坏，无论美元在数据公布后是涨是跌，似乎都可以给出“合理”的解释，但上述解释均属于“事后诸葛亮”，而且由于其过于“八面玲珑”，根本无法提炼出房地产数据对汇率走势影响规律。之所以出现这种乱象，主要原因在于房地产与美元汇率之间的联系被人为夸大了。 在2007年次贷危机爆发之前，房地产价格持续上涨，一方面直接增加了房屋拥有者的总财富，对其增加消费有直接的刺激作用，并间接拉动了商品零售、休闲娱乐等行业的增长；另一方面，房地产泡沫的膨胀刺激了房地产相关资产证券化市场的繁荣，从而促进了美国金融业的高速增长。而MBS、CDO等金融衍生品市场的繁荣又加速了美国房地产市场资金周转速度并扩大了融资规模，反过来进一步刺激了房地产价格的上涨。因此，在次贷危机爆发之前，房地产及其周边产业作为美国经济增长的重要推动力量，被用来解释美国经济以及汇市走势是有道理的。 但2007年次贷危机爆发之后，再将房地产市场视作宏观经济和汇市走势风向标就明显不合时宜了，因为房地产市场作为美国经济火车头的地位已经一去不复返了。 首先，供给过剩将使美国房地产市场难振雄风。2000年至2007年，全美房屋单元总数从1.19亿栋增长到1.29亿栋，新增住宅约1000万栋，但与此同时，全美房屋空置单元从1354万栋增加到1773万栋，增长419万栋，空置率从11.4%上升至2007年年底的13.8%，目前约为15%。此处要特别指出，从1981年到1999年，19年间美国的房屋空置率才从9%上升了2.4个百分点，而危机爆发前的8年间，全美房屋空置率就上升了2.4个百分点，这从一个侧面说明，美国人早就不缺房子住了，主要是投资/投机需求而非居住需求支撑了美国房地产市场的多年繁荣。 其次，融资链条断裂将使美国房地产市场陷入长期低迷。在次贷危机爆发之前，通过向全世界出售MBS等衍生金融工具，美国金融机构从全世界融入资金支撑国内购房者的按揭贷款需求，但危机爆发后，衍生品市场泡沫的破灭几乎完全断绝了这一融资渠道，这就使得房地产市场在失去了居住需求这一支撑之后，又因廉价资金的短缺失去了投机需求的支撑。 从美国国内银行对房地产市场的态度也不难看出，房地产已经很难摆脱夕阳产业的命运。自2008年4季度开始，美国国内房地产贷款总额扭转了多年以来的上升趋势，截至今年9月8日，美国商业银行房地产贷款总额约为3.66万亿美元，较2008年底萎缩约4%。尽管美国银行业从政府获得大量注资，并且从美联储获得大量廉价资金，但却根本没有动力为美国的房地产市场提供支持，这是导致美国房地产价格无力反弹的重要原因，同时也从一个侧面说明，房地产业已经不太可能短期内再次成为拉动美国经济增长的重要力量。 如果说在危机爆发之前，房地产市场的繁荣可以通过刺激消费，进而扩大美国进口，加剧贸易逆差这一传导渠道对美元汇率产生影响，那么目前这一传导渠道已经被切断，房地产市场对外汇市场的影响仅仅存在于历史遗留的思维惯性以及“市场情绪”上的暗示作用。换句话说，房地产市场在危机前就不曾对外汇市场具有直接的影响，在危机爆发后的三年里，这点间接影响也已经基本消失，房地产数据的好坏，顶多对外汇市场的短期波动做出部分解释，对于美元的中长期趋势预测几乎没有参考价值。
