融资23亿借贷58亿融创上市难解孙宏斌困局

融资23亿借贷58亿 融创上市难解孙宏斌困局

融资23亿借贷58亿 融创上市难解孙宏斌困局 更新时间:2010-10-15 7:03:33   “两年联想,四年牢狱,十年顺驰”,这是孙宏斌的荣辱岁月轨迹。

曾几何时,顺驰创下一年之内斩获6000亩土地的惊人扩张速度,并以同样的速度轰然倒塌,不过孙宏斌的地产宏图却并没有因此嘎然而止。他移师于顺驰最盛时期创立并蛰伏四年的融创中国,并于2010年10月7日在香港联交所上市,谋求东山再起。然而,2009年在融创冲刺上市之时,外界已指出其被25亿债务缠身。从其招股说明书披露的一年以来的信贷情况看来,融创总借贷近58亿元,其中以土地抵押贷款居多。而融创不过净融资23亿港元,如果二次调控下土地抵押贷款需在半年或一年内还清的话, 融创可能面临较大的资金压力。

上市坎途

2010年10月7日,47岁的孙宏斌神采奕奕地踏入香港联交所的交易大厅。事实上,早在意气风发的顺驰时期,孙宏斌就对这里向往已久。

更确切地说,在2003年创办融创时,他的计划就是让顺驰在港上市,顺驰置业在美上市,融创在内地上市。其中,2004年8月,顺驰中国完成香港联交所的上市聆讯,却因机构投资者质疑其赢利模式而无法如期登陆港市。孙宏斌随后集中精力筹划使顺驰置业于2007年以置业网络概念登陆纳斯达克。岂料,顺驰东窗事发,前两者的上市计划付诸东流,执着于上市的孙宏斌不得不转攻融创,但同样是一波三折。

继2007年1月孙宏斌将顺驰转让给路劲基建之后,在土地市场沉寂三年的融创再度攻城略地。与此同时,孙宏斌两度与雷曼兄弟合作,达成私募协议,其中一笔抵押股权35%,融资2亿美元。次年,就在融创准备发行股票之际,金融海啸却骤然来袭,雷曼兄弟深陷泥潭,为此,融创无缘上市。

之后,雷曼兄弟的可转换债券通过转换协议落入贝恩资本、鼎晖创投、新天域资本和德意志银行伦敦分行手中。2009年,融创通过聆讯到路演、招股,同时计划于当年12月18日挂牌。殊不料,就在距离挂牌仅4天时,孙宏斌毅然放弃上市,表示港股一直下跌,且出现调控政策,市场状况预期不好,因此拒绝贱卖。

然而,时至今年,尤其是四月新政以来,上市对于融创而言或许已是箭在弦上不得不发。中原地产投资顾问部总监高飞10月11日接受时代周报记者采访时表示,今年的一系列调控使内地开发商竞争格局发生了变化,对于国内上市公司,特别是国企央企,规模效应体现,但是对于融创这样的民营企业而言,竞争门槛提高,开发资金需求增加,不得不打通通往资本道路的上市频道。

偏逢调控

“屋漏偏逢连夜雨”,就在融创挂牌前夕,2010年9月29日,二次地产调控来袭。融创仍铤而走险。

“9月份,美国突然宣布实施探月计划第二波,市场高涨。在这一波热潮中,不少基金股把握机会,争取上市。在扩张政策和资金太多的情况下,允许这些公司在这段时间很幸运地进行融资。若这个时机压后一两个星期都不行。所以从下半年来看,融创把握了较好的时机。”招商证券投资银行董事总经理温天纳对时代周报记者表示。

然而,在港股一片向好的走势下,内房股却是另一番风景。

根据融创招股书,其招股总数7.5亿股,招股价范围3.18港元至3.98港元,最终公开发售超额认购仅为2.83倍,以3.48港元定价,融资26亿港元,净集资额23.42亿港元,收报3.37港元,跌3.2%。

“现在内房在港股都面临风险,不能太过进取地定价,可能不得不妥协。”新鸿基金融集团金融分析师Daniel So于10月11日接受时代周报采访时表示。“上市价比较低,现阶段上市从融资来说并不好。”孙宏斌在上市仪式上表示,目前的调控政策对公司有影响,尤其是第三套房停止放贷的政策,对销售的影响较明显。

融创继首日跌破发行价后,除了当天短暂升至3.53港元,在国内调控的影响下,股价持续走低,截止11日为3.05港元,跌幅6.15%。

“二次调控政策并不有利于融创,所以才会跌得厉害。虽然上市成功,但是股市表现明显受二次调控影响,特别是在第四季度,调控还没完全发挥作用。目前已经上市的内房股股价已经反映出对调控的适应,作为新股的融创可能还未适应。”温天纳对时代周报记者表示。

孙宏斌在上市仪式上坦言,目前未必是融创中国上市的好时机。作为今年调控以来的首支内房新股,且逢二次调控,融创难免让投资者忧心忡忡。

顺驰余影

“当初比较坎坷,是因为企业的管理机制、人才储备没有跟上。经过几年沉淀,保留的融创业务相对来说,比当初的综合质量或市场竞争力有上升,但品牌的重新认知度需要很长一段时间。”高飞对时代周报记者表示,如果对目前的项目和计划没有重大需求,那就可能是有新的商业计划和战略规划。

目前,融创业务集中于环渤海、苏南及成渝三大区域,并在天津、北京、重庆、无锡及苏州共有13个物业发展项目,截至6月30日,总地盘面积约为486.97万平方米,总建筑面积903.02万平方米,持有土地储备约590.21万平方米。

近几年来,融创在土地市场上有所收敛,但每次仍出手不凡。3月12日,融创斥资17.8亿元成功竞得天津兴业里地块,问鼎单价地王。

“有了钱当然要关注土地。”孙宏斌在上市仪式上表示,目前是低价拿地的好时机,如果有合适的时机会再次出手。

如果说资金是当年顺驰的紧箍咒,那么孙宏斌在经营融创时须小心翼翼地解咒,以防重蹈覆辙。在9月24日的上市视像记者会上,他坦言创业路艰难,吸取了不少经验教训,深刻意识到现金流对一家公司运作的重要性。

根据招股书,截至7月31日,融创持有现金及现金等价物仅约12.82亿元。在2009年融创冲刺上市期间,舆论就已指出其25亿债务“锁喉”,上市或暗藏玄机。记者查阅其今年一年的银行记录,融创总借贷已近58亿元,其中以土地抵押贷款居多。在当前的调控敏感期,土地抵押贷款已是举步维艰。

“二次调控对融创股价有短期影响,不过融创本身的因素对股价也有很大的影响,其中负债率较高。融资此次上市筹集资金用于增加土地储备,而非偿还借贷、降低负债率。未来不得不降价售楼或配股融资还债,对盈利和利润率可能有风险。”Daniel So表示。

回想起融创创立之初豪放的三年战略,即2005年实现80亿元的销售收入,2006年160亿元,2007年270亿元,此次东山再起的孙宏斌“低调”了许多―只是计划在3到5年达到一线地产公司水平。

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