如今到了年底，想要趁机买房的人也比较多，那本期我们就再来讲一讲与公积金贷款经常会共同出现的---商业贷款。

我们都知道目前常见的房贷方式主要有公积金贷款，商业贷款和公积金、商贷组合贷款三种。当这三种贷款方式摆在购房者的面前时，人们考虑选择哪一种的时候，自然是在结合自己的情况下，优先选择比较划算的那一个。

根据贝壳找房近一年成交数据统计，有近7成的人选择了商业贷款（不包括全款购房的土豪），总数大概在1.4万左右，只有3成的人选择了公积金贷款以及组合贷款。

从数据上可以看到，选择商贷的人远远高于其他贷款方式，为何会出现如此“反常”情况呢？

目前，商业贷款的基准利率为4.9％，5年期以上LPR为4.65%。而公积金基准利率为3.25%。以还款方式为等额本息为例,如果购房者使用公积金贷款20年大约可节省利息20万元,30年可节省利息34万元。公积金不香吗？宁愿多花几十万，也要选择商业贷款，究竟是为啥尼？

俗话说：皮裤套棉裤，必定有缘故。商贷在二手房如此受买房者欢迎肯定是有原因的，今天我们就来说一下为什么大家会做出这些选择，以及申请贷款时要注意哪些事项。

（１）面对的房屋类型不同

公积金贷款：只能用于购买70年产权的住宅时使用，除此之外的公寓等类型的房屋是不能申请公积金贷款的。

商业贷款：面对的房屋类型较为宽松，除了住宅之外，公寓两用房也可以申请。

（2）贷款额度不同

目前天津公积金公积金贷款政策为：职工家庭购买首套住房的，贷款最高限额60万元；购买第二套住房的，贷款最高限额40万元。

商业贷款额度，受贷款首付比例的影响，通常不能超过房屋总价减去首付款之差。比如：总价100万的房子，首付30%，那么贷款最高额度=100-100X30%=70万。

（3）贷款流程不同

公积金贷款：1）市属：资质审核、房屋核验——网签——评估——面签——初审——签借款合同——缴税——过户——放款——拿房本

2）国管：资质审核、房屋核验——评估——网签——面签（初审、签借款合同 ）——缴税——过户——放款——拿房本

商业贷款：资质审核、房屋核验——网签——评估——面签/审核——缴税——过户——放款——拿房本——拿尾款。

（4）审批时间不同

商业贷款审批时间要快于公积金贷款。商业贷款可大约２０个工作日，但是公积金贷款大约需要４０个工作日，商业贷款明显快于公积金贷款。

（6）使用人群不同

商业房贷是针对的符合条件的社会公众开放，而公积金贷款却只是对公积金缴纳者开放。

（7）利息用途不同

商业房贷的利息是指商业行为的盈利，其归相关的人，而公积金利息则是有相应政策规定用途，只能用于保障性住房的建设。

（8）审批机构不同

商业房贷主要是通过银行审批，决定权为银行；公积金房贷则是需要通过公积金管理中心审批，决定权是在公积金管理中心，银行只是他的执行机构。

（9）二套房购买政策不同

商业贷款对二套房贷的政策性限制更加多样，而且利率会更高；但是公积金贷款则基本不受二套房贷的政策影响，反而同样可以享受优惠利率。

（1）办理贷款前，先查询个人征信

很多人买房前，忽视了这一项，导致交了首付、到了贷款办理环节，才发现自己因信用不好，被银行拒绝贷款。

（2）提前准备好相关资料

准备好身份证、户口本原件及复印件；经单位盖章的收入证明；近半年的银行流水。收入证明、每月进账，须是月供的2倍以上。

（3）确定贷款年限和还款方式

贷款年限不得超过30年，贷款的年限越久，利息就越多，月供越少；反之，则利息越少，月供越多；个人可以依据家庭经济情况决定贷款年限长短。贷款年限长短与贷款人年龄、房屋的房龄等有关。

还款方式主要有等额本息和等额本金。等额本息每个月的还款额是固定的，适合年轻的上班族；等额本金每个月的还款额不固定，前期还款额高，后期越来越少，呈逐月递减的趋势。贷款年限和贷款额度相同时，等额本息产生的总利息高于等额本金。

建议在选择贷款年限和还款方式时，要从自己的年龄、学历、所从事的职业的行业前景、单位性质等因素分析自己的预期收入趋势，同时兼顾未来大额支出因素后，才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。

（4）贷款发放后，按时还款

贷款发放后，要按时还款，注意不要逾期。留意还款日，碰上节假日，要提前将房贷转入还款卡中，以免因假期原因延时，导致逾期还款。

另外，在还款过程中，可能涉及到利率的上浮或下调。很多人在贷款时，选择的是利率浮动时，在次年才执行新的利率，也有的人选择的是次月执行新的利率。这个时候，如果利率上浮，个人则需要往还款卡中存入多一点的钱，以保障正常还款。

银行在审核时一般主要考察三个方面，购房者收入水平和信用状况，房子的状况。任一出现问题都有可能被银行拒贷。

（1）收入有问题

从收入的角度来说，购房者必须保证家庭月收入是月供的两倍左右，

为了确保贷款顺利下来，购房者在银行流水和收入证明方面要做足，确保贷款顺利下来。

如果月供与收入差距比较大，那么该怎么办呢？一般有三种方式来弥补：

第一种是增加首付款，首付款不能来自于开发商等融资渠道，一般是来自于亲朋。

第二种是增信，也就是找人担保。个人和机构都可以，担保人有共同还款责任，这一点要注意。

第三种是更改贷款周期，降低月供成本。

（2）征信存瑕疵

目前征信报告包含以下几种：信贷记录、公共记录、查询记录。

总结一下：如果出现了下面这些情况，那么你获得贷款的可能性将大大降低。

a、信用卡在两年内累计6次或连续3次逾期；

b、房（车）贷月供累计2-3个月逾期或不还款；

c、贷款利率上调，但仍然按原月供还款，欠息；

d、水电燃气不按时交款；

e、信用卡违规套现；

f、助学贷款未按期还款；

g、部分信用卡不激活也有年费，忽略了这一点；

h、为他人提供担保，对方未能按时还款；

因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用；

以上房源更新时间为2020年12月15日，若有房源调价或下架，请以房源详情页信息为准。