Eric 信达地产（600657）2020年半年度董事会经营评述内容如下：
一、经营情况的讨论与分析
（一）房地产市场回顾与展望
国内疫情防控局势平稳，经济运行基本恢复，房地产开发投资逐步企稳，为稳经济、稳就业做出了贡献。国家统计局数据显示，2020年1-6月，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%，实现正增长，此前1-5月份为下降0.3%。如下图1所示。
图1：全国房地产开发投资增速
受新冠肺炎疫情影响，2、3月份房地产市场受到较大冲击，由于一些售楼处关闭，往年春节前后的返乡置业潮也不复存在，商品房销售快速下滑。1-2月份，全国商品房销售面积同比下降39.9%；1-3月份，全国商品房销售面积同比下降26.3%。随着国内疫情防控取得成效，二季度市场逐步复苏。国家统计局数据显示，1-6月份，全国商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，降幅比1-5月份收窄3.9个百分点；商品房销售额66895亿元，下降5.4%，降幅比1-5月份收窄5.2个百分点。如下图2所示，逐月来看，商品房销售面积、销售额降幅逐月收窄。
图2：全国商品房销售面积及销售额增速
商品房销售额
受疫情抑制的置业需求在二季度得到释放，市场逐渐恢复，不过这种复苏是结构性的，主要是住宅市场的复苏，写字楼、商业市场依然低迷。疫情发生后，远程办公快速增长，企业扩张更加谨慎，人员招聘减少，租金下降，都对办公楼销售产生不利影响。同时，商业零售、餐饮、电影院等高度依赖客流的行业受疫情影响较大，加上电商的分流，导致商业销售下降。国家统计局数据显示，1-6月份，办公楼销售面积和销售额分别下降26.5%、28.0%，商业营业用房销售面积和销售额分别下降20.7%、25.5%。
在国内贷款保持基本稳定和二季度商品房销售有所好转的助推下，上半年全国房地产开发企业到位资金情况逐步改善。国家统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金83344亿元，同比下降1.9%，降幅比1-5月份收窄4.2个百分点。其中，国内贷款13792亿元，增长3.5%；利用外资46亿元，增长8.0%；自筹资金26943亿元，增长0.8%；定金及预收款26474亿元，下降7.0%；个人按揭贷款13202亿元，增长3.1%。逐月来看，如下图3所示，上半年房地产开发企业到位资金降幅逐月收窄。
图3：全国房地产开发企业本年到位资金增速
总体来看，稳是房地产市场的主基调。一季度房地产行业受疫情影响较大，为保障房地产市场平稳运行，各地在“稳地价、稳房价、稳预期”的总体目标下，因城施策更加灵活，多地从供给侧和需求侧完善房地产相关政策，支持和保障合理的自住需求，有利于促进市场的恢复。不过由于房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化明显，总体上一二线核心城市有所复苏，但广大的三四线城市由于库存较高，加上受疫情影响居民收入预期下降，导致很多三四线城市去化速度较慢，市场依然处于低迷状态。
2020年两会政府工作报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。当前我国经济发展面临较大压力，要扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务，我国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度。在此背景下，我国应保持房地产市场稳定，促进房地产上下游产业的资金循环和充分就业，同时也要防止过多资金流向房地产，因此稳依然是房地产市场的主基调，具体来说，就是“稳地价、稳房价、稳预期”。从地方政府层面看，遏制房价过快上涨的同时也要防范市场急剧降温，因此预计热点城市依然难以放开调控，同时一些人口流出、供过于求的三四线城市将因城施策，维护市场稳定。
随着我国疫情防控取得重大成果，复产复工有序推进，中国经济运行稳步复苏，但从全球来看，疫情仍然在扩大，一些西方发达国家陷入经济衰退，世界经济难以在短期内恢复，宏观环境依然复杂严峻。2020年7月30日中共中央政治局召开会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。地方政府层面，7月份以来已经有10个以上城市发布了调控政策。当前我国已经进入疫情防控常态化阶段，一季度被疫情抑制的需求在二季度释放后，下半年潜在购房者的市场预期仍然存在一定的不确定性，市场形势不容乐观。
从更长远的角度看，疫情期间的居住体验对客户需求产生了影响，未来客户对于社区品质和住宅功能有着更高的要求，改善型需求增加，将助推住房消费升级。具体表现在：除满足居民日常生活和工作的第一居所外，满足居民休闲、养生等高品质生活的第二居所需求将有所增加；居民对居住空间尺度的需求增加，对户型舒适度和室外园林景观的要求提高；居民对通风、日照等居住体验以及物业服务、社区商业、教育医疗等配套的期望值明显提高。
（二）公司主要经营工作情况
报告期内，面对复杂的市场形势，公司贯彻落实“专业经营、效率至上、创造价值”的经营理念，坚持“聚焦发展、协同联动”，坚持“加快周转，提升效率”，坚持“守正出新、提升能
力”，着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式，进一步加强协同拓展、销售回款、能力提升等重点工作，务实推进公司高质量发展，取得了一定的经营成果。
报告期内，公司主要开展了以下工作：
一是创新业务模式。公司依托中国信达资源优势，加强集团协同联动，紧抓协同拓展、企业并购、监管代建等业务机会，丰富公司业务模式，扩大公司项目来源，努力提高持续发展能力。
二是加快销售回款。公司紧紧抓住疫情趋缓窗口期，推进销售回款攻坚战，精准制定营销策略，将线上蓄客转化为线下成交，取得了一定成效；强化销售考核，加大销售回款力度，努力通过快速开发、快速销售、快速回款，提高项目运营效率。
三是提升专业能力。公司秉持“守正出新”的理念，持续提升公司专业能力，重点提升市场营销、产品设计、成本管控、工程质量、运营管理等方面的守正能力，以及价值判断、尽职调查、投后管理、并购整合等方面的协同能力。
四是加强资金统筹。公司加强系统资金统筹，严肃资金计划管理，科学合理安排支出，同时拓展融资渠道，控制资金成本，提高资金使用效率；加强财务共享中心建设，提高财务管理信息化、标准化水平，保持财务稳健。
五是夯实基础管理。公司围绕战略课题研究、人才工程建设、疫情防控、复工复产、风险管理、法律合规、信息技术、企业文化、品牌建设等夯实基础工作，确保公司持续平稳健康发展。
（三）重组整合的进展情况
2018年，公司圆满完成重大资产重组事项，并顺利进入后续整合阶段。报告期内，长淮信达地产在公司统一领导下，企业文化、品牌建设、管理制度、产品体系、业务拓展、人才队伍等方面进一步融合、提升，取得积极进展。
一是文化融入。报告期内，长淮信达地产在公司党委领导下，将党建工作与经营发展深度融合，发挥党组织引领作用，发挥工会、共青团桥梁纽带作用，全面参与公司各项管理和文化活动，广大员工对于信达地产的归属感持续增强，有力促进了整合工作的顺利开展。
二是品牌统一。2018年度，淮矿地产更名为长淮信达地产，统一品牌识别系统，品牌营销能力增强。报告期内，长淮信达地产积极开展品牌建设工作，继续与安徽信达房产、浙江信达地产等公司进行合作，加强品牌推广，提高了长淮信达地产在当地的品牌知名度。
三是管理有序。长淮信达地产积极落实信达地产各项管理制度，管理规范水平持续提升。报告期内，长淮信达地产健全成本管理和工程施工类招标采购制度，推进成本管理信息化建设；加强营销管理，强化销售考核，努力减少疫情对销售工作的冲击。报告期内，公司指导长淮信达地产严格落实疫情防控工作要求，努力克服疫情不利影响，有序推进复工复产。
四是产品提升。报告期内，长淮信达地产围绕设计招标、样板房精装设计、强排方案设计等加强设计管理工作，补充设计标准，完善东方系列产品线，产品研发能力持续提高。根据疫情给客户需求带来的变化，加强户型功能研究，重视园林景观配置，优化住宅产品设计。
五是业务发展。报告期内，长淮信达地产加强集团协同联动，扩大了城市布局，拓宽了业务来源。通过加强协同业务模式推广与拓展业务经验交流，长淮信达地产协同拓展能力不断提高。
六是队伍建设。报告期内，长淮信达地产完善了机构与部门的设置，合理配置人力资源，优化干部管理结构，确保了员工在公司内部有序流动、有效利用。报告期内，长淮信达地产规范员工培训管理工作，引进培训合作机构，利用网络平台开展线上教学，进一步提升员工的专业技术能力和管理水平。
综上所述，公司对于长淮信达地产的整合措施较为系统，整合取得良好成效。长淮信达地产源自国企的背景给后续整合提供了有利的条件，经过这两年多的有效整合，长淮信达地产已经融入信达地产大家庭。报告期内，长淮信达地产人员队伍稳定，公司凝聚力和向心力不断增强。
二、可能面对的风险
（1）市场风险
政府坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，年中部分土地市场过热、住房价格反弹的热点城市仍然出台了更严厉的调控政策。下半年房企将冲刺全年销售目标，预计市场竞争将更加激烈。为此，公司将加强市场监测与研究，制定灵活的营销策略，努力提高市场应变能力，加快销售回款。
（2）行业风险
行业集中度持续提高，房企优胜劣汰加剧，土地、资金、客户、人才等资源加快向品牌房企汇集，中小房企面临更大的竞争压力。在新冠肺炎疫情的冲击下，在融资渠道的挤压下，部分弱小房企将被迫寻求合作转让，行业并购机会将增多。为此，公司将加强集团协同联动，创新协同业务模式，拓宽项目来源，努力提高企业持续发展能力。
（3）利率风险
为统筹推进疫情防控和经济社会发展，我国积极的财政政策将更加积极有为，稳健的货币政策将更加注重灵活适度，因此资金市场的流动性有所改善，利率水平整体稳中有降，但房地产企业融资政策还有一定的限制，房地产行业整体的资金成本还比较高，房企融资成本分化严重。为此，公司将努力创新融资方式，拓宽融资渠道，努力控制资金成本。
（4）财务风险
随着公司进入城市的增加、项目拓展以及项目开发的推进，公司进一步发展依然有一定的资金需求。为此，公司将本着开源节流、量入为出的原则，根据疫情和市场变化，合理安排销售、开竣工和投融资计划，同时加强资金统筹管理，严肃资金计划管理，提高资金使用效率，保持财务稳健，确保现金流安全。
三、报告期内核心竞争力分析
信达地产的核心竞争力主要体现在协同优势、业务模式、管理体系、人才团队、企业文化五个方面。
（一）差异化的协同优势
集团协同是公司最大的差异化优势。信达地产作为中国信达房地产开发业务运作平台，信达系统资源能够为公司发展提供有力的支持，公司除从公开市场获取项目外，可以借助中国信达资源，强化集团协同联动，发挥信达地产的专业作用，通过协同拓展、企业并购获取项目。随着中国信达业务的发展壮大，共享业务、客户、品牌资源与组织网络的协同效应将进一步显现，将为公司提供更广阔的发展空间。随着未来行业并购的机会不断涌现，金融机构对于监管代建、投后管理、专业咨询等房地产专业服务的需求还将扩大，公司协同业务的领域还将继续延伸。报告期内，公司持续加强协同项目经验总结，加强协同案例交流，不断推广可复制的协同业务模式。
（二）特色化的业务模式
公司借助中国信达系统资源，强化集团协同联动，业务模式和盈利模式不断得到创新发展。在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与房地产专业服务领域拓展；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。随着市场形势的变化，一些企业寻求委托代建、合作转让或剥离地产辅业，这为信达地产拓展协同业务带来了机遇。展望未来，随着公司尽职调查、价值判断和并购整合经验的积累，公司将更加重视并购业务的发展。报告期内，公司认真收集研究行业并购案例，借鉴同行企业并购经验，并购团队建设取得成效。
（三）标准化的管理体系
公司上市以来，不断提高标准化管理水平。2008年上市之初，公司不断完善集团管控模式，实现了从统一品牌到统一制度、统一管理的跨越。从2011年到2014年，公司连续四年依次开展成本、产品、营销、运营主题管理年活动，专业能力和管理水平稳步提高。公司不断推进产品标准化工程建设，目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列、天下系列五大住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内，公司完善建筑方案设计供方信息库，优化供方结构；建立产品设计数据库，加强设计管控；研究疫情对住宅产品需求的影响，完善产品设计。报告期内，公司不断加强财务共享中心建设，财务管理信息化、标准化水平明显提高。
（四）专业化的人才团队
公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的管理层。多数所属公司深耕多年，积累了丰富的专业管理经验，人员团队较为稳定；房地产专业开发能力得到市场检验，开发项目多次荣膺“广厦奖”、代建项目曾获得“鲁班奖”等国家级奖项，产品品牌在部分区域市场有一定的影响力。报告期内，公司积极参加高校网络双选会，推进校园招聘工作，引进优秀应届毕业生；推进市场化选人用人，拓宽人才引进渠道，优化人才队伍结构；加强青年骨干培养，开展公司系统人才交流；健全系统化线上培训体系，开通信达地产云课堂，为员工成长提供学习发展平台。
（五）干事业的企业文化
公司崇尚真干、实干、苦干的工作作风，推崇善谋善为、善作善成的事业型人才。公司秉持“守正出新，有所作为”的发展原则，形成了“同心聚力、创新求变、真抓实干、奋发有为”的企业精神。公司将企业文化建设与经营管理融为一体，战略文化、执行文化、合规文化、合作文化深入人心，公司上下的大局意识、协同意识、创新意识、责任意识不断增强，广大员工的担当精神、进取精神、敬业精神、奉献精神持续彰显。公司倡导“实践中国人居梦想”的社会责任理念，全面履行社会责任，努力赢得社会各界对公司更多的认可和信赖。报告期内，公司统一思想认识，增强风险意识，强化底线思维，全力以赴做好新冠肺炎疫情防控工作，组织好开发建设、社区防控、生活物资供应三条战线的艰苦作战，取得了系统全体人员零感染、园区防控主战场零扩散、运营商业供应链零断线的良好成效；有序推进复工复产，在建项目恢复建设，商业运营复商复市，经营发展持续推进，得到了业主、社会各界、所在地政府的充分认可。
